Müteahhit İşi Yarım Bırakırsa Ne Olur?

Giriş

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahipleri ile müteahhit arasında yapılan ve taraflara belirli hak ve yükümlülükler getiren bir anlaşmadır. Ancak bazen müteahhitler projeyi yarıda bırakabilir. Bu durumda, arsa sahipleri hak kaybına uğramamak için hukuki yolları doğru bir şekilde takip etmelidir. Bu yazıda, müteahhit projeyi yarım bırakırsa uygulanabilecek hukuki süreçleri ele alacağız.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ve Tarafların Yükümlülükleri

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahiplerinin arsalarının belli bir kısmının tapusunu müteahhide devretmesi karşılığında, müteahhidin inşaatı tamamlamasını öngören bir sözleşmedir. Bu sözleşme kapsamında müteahhidin yerine getirmesi gereken yükümlülükler şunlardır:

• Belirlenen sürede inşaatı tamamlamak,

• Kaliteli malzeme ve uygun işgücü kullanmak,

• Projeye uygun hareket etmek.

Arsa sahiplerinin en çok karşılaştığı sorun, müteahhidin bu yükümlülükleri yerine getirmemesi ve inşaatı yarım bırakmasıdır.

Müteahhit Projeyi Yarım Bırakırsa Ne Yapılmalı?

1. Hukuki Tespit Yapılmalı

   • Müteahhit 6 ay boyunca çalışmalara devam etmezse hukuken sözleşme ihlali oluşur.

   • 6 ay geçmese bile, müteahhidin işi tamamen terk ettiği somut olay ve şartlarla tespit edilirse hukuki işlem başlatılabilir.

   • Mahkeme bilirkişi raporuyla inşaat seviyesini belirler ve projenin tamamlanmasına veya tazminata karar verebilir.

2. Sözleşme Feshi

   • Sözleşmede cezai şart veya tazminat maddesi varsa, arsa sahipleri bu maddelere dayanarak müteahhitten tazminat talep edebilir.

   • Sözleşmenin feshinin mahkeme kararıyla yapılması gerekir. Arsa sahipleri tek başına fesihten sonra durumu müteahhide bildirse bile, bu hukuken yeterli olmaz.

3. İhtar Gönderilmelidir

   • Fesih için mahkemeye başvurmadan önce, müteahhide noter aracılığıyla yazılı ihtar gönderilmelidir.

   • Bu ihtar, müteahhidin yükümlülüklerini yerine getirmesi talebini içermeli ve süre verilmelidir.

   • Müteahhit ihtara rağmen şartları yerine getirmezse, ihtar mahkemede delil olarak kullanılabilir.

4. Geriye Etkili Sözleşmeden Dönme

   • Yargıtay kararlarına göre, inşaatın yarısı veya büyük bir kısmı tamamlanmadıysa, mahkeme kararıyla sözleşmeden geriye etkili olarak dönülebilir.

   • Bu durumda, müteahhit herhangi bir hak talep edemez ve arsa sahipleri yeni bir müteahhitle anlaşabilir.

İşin Yarım Bırakılması

Bir arsa üzerinde mülkiyet hakkına sahip malikler arsalarında inşaat yapılması için müteahhitlerle sözleşme yaparak sözleşme sonucunda bu müteahhitlere kat veya daire verirler. Bu tür sözleşmelere hukukumuzda “Kat karşılığı inşaat sözleşmesi” denir. Bu tür sözleşmeleri yaparken dikkatli olmak ve mağdur olmamak için bu konuda bilgi sahibi olmak çok önemlidir.

Öncelikle sözleşme düzenlenirken cezai şart veya tazminat maddelerinin eklenmesi müteahhidin işini hakkaniyete uygun yapmasını kolayca sağlayabilir. Fakat eklenmediyse ve müteahhit projeyi yarım bırakıp gittiyse bunun hukuki tespiti yapılmalıdır. Müteahhit 6 ay boyunca yükümlülüklerini yerine getirmezse hukuken sorumlu tutulur. Eğer 6 ay geçmediyse fakat müteahhidin işi bırakıp gittiği somut olay ve şartlardan anlaşılıyorsa bunun üzerine de mahkemeye başvurulabilir. Mahkeme projenin tamamlanmasına veya tazminata hükmedebilir.

Sözleşme Feshi                                                                                   

Sözleşmede her iki tarafın da belirli edimleri yerine getirme yükümlülükleri vardır. Müteahhidin işe zamanında başlaması, istenilen malzemeler ve çalışanlarla çalışması, işi zamanında bitirmesi ve sözleşmede kararlaştırdıkları diğer edimleri dürüstlük kuralına uygun olarak yerine getirmesi gerekir. Bu edimleri yerine getirirken yapılan ayıplar, feshi haklı kılabilir. Arsa sahibi bu durumlarda sözleşmenin bitim süresini beklemeden sözleşmeyi sonlandırabilir. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin hukuki şartı noterde yapılmasıdır. Geçerli bir feshin de bu yüzden mahkeme kararıyla olması gerekir. Arsa sahibinin sözleşmeyi feshettiğini müteahhit ve üçüncü kişilere bildirmesi tek başına feshi geçerli kılmaz. 

İhtar Gönderimi

Arsa sahibi sözleşmenin feshi için mahkemeye başvurmadan önce müteahhide yazılı belge niteliğinde edimleri yerine getirmesini talep eden bir ihtar göndererek uyarması sonucunda müteahhit sorunları çözmezse mahkemede kanıt niteliği taşır ve feshetme hakkına sahip olur.                                                                                    

Feshin Geçmişe Etkili Olması                              

Müteahhidin sözleşmece yükümlülüklerini yerine getirmediği durumda arsa sahipleri hukuki yollara başvurabilir. Bazı yargıtay kararlarında da yer alması üzerine eğer inşaatın yarısı veya büyük bir kısmı tamamlanmadıysa mahkemece yönlendirilen bir bilirkişinin raporuyla tespit edildikten sonra arsa sahibi sözleşmeden geriye etkili olarak dönebilme hakkına sahiptir. Bu durumda müteahhit herhangi bir hak talep edemez. 

Sonuç

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi yaparken hukuki detaylara dikkat etmek, ilerleyen dönemlerde yaşanabilecek sorunların önünü kesebilir. Müteahhit projeyi yarım bırakırsa, hukuki yolları izleyerek ihtar gönderme, sözleşmenin feshi ve tazminat talebi gibi haklarınızı kullanabilirsiniz. Hukuki süreçleri doğru şekilde takip etmek için bir uzmandan yardım almanız önemlidir.